Marktanalysen & Trends für Finanzinstitute

Die Marktbeobachtung für Finanzinstitute umfasst mehrere Analysebereiche, die getrennt ausgewertet und anschließend zusammengeführt werden.

Die Analysebereiche dürfen nicht isoliert betrachtet werden. Ein günstiges Mietniveau kann beispielsweise mit schwacher Nachfrage, geringer Standortqualität oder eingeschränkter Nachnutzbarkeit verbunden sein. Umgekehrt kann ein kostenintensiver Standort strategisch sinnvoll sein, wenn er eine hohe Kundenrelevanz, gute Erreichbarkeit oder eine wichtige regionale Versorgungsfunktion besitzt.

Marktinformationen werden auf nationaler, regionaler und lokaler Ebene betrachtet:

• Nationale Ebene: Zeigt übergeordnete Entwicklungen bei Preisen, Zinsen, Transaktionen, Flächennachfrage und Filialnetzen.

• Regionale Ebene: Bildet Unterschiede zwischen Städten, Metropolregionen, Mittelzentren und ländlichen Gebieten ab.

• Lokale Ebene: Bewertet konkrete Mikrolagen, Nachbarschaften, Erreichbarkeit, Sichtbarkeit, Umfeldqualität und direkte Wettbewerbsstandorte.

Nationale Daten eignen sich zur Einordnung allgemeiner Trends, sind aber für konkrete Standortentscheidungen meist nicht ausreichend. Für Mietvertragsverhandlungen, Standortverlagerungen oder Objektbewertungen müssen regionale Teilmärkte und lokale Vergleichsobjekte herangezogen werden.

Die räumliche Abgrenzung ist für jede Analyse eindeutig zu dokumentieren. Ein Innenstadtmarkt, ein dezentraler Büroteilmarkt und das gesamte Stadtgebiet dürfen nicht ohne Anpassung miteinander verglichen werden.

Die Marktanalyse muss die für Banken und Versicherungen relevanten Immobiliensegmente unterscheiden.

Die Segmente unterscheiden sich hinsichtlich Marktgängigkeit, Mietvertragsstruktur, technischer Anforderungen und Nachnutzbarkeit. Deshalb müssen die Daten segmentbezogen ausgewertet werden. Die Marktmiete einer modernen Bürofläche ist beispielsweise nicht unmittelbar mit der Miete einer Erdgeschossfiliale mit hoher Sichtbarkeit vergleichbar.

Bei der Interpretation sind Datenbasis, Erhebungsmethode und Bezugszeitraum zu beachten. Angebotsmieten können von tatsächlich vereinbarten Vertragsmieten abweichen. Preisindizes zeigen Entwicklungen, ersetzen jedoch keine Einzelbewertung eines konkreten Objekts. Leerstandsquoten sagen zudem wenig über die technische und funktionale Qualität der verfügbaren Flächen aus.

Die Deutsche Bundesbank stellt mit ihrem Gewerbeimmobilienpreisindex eine regelmäßig fortgeschriebene Grundlage zur Beobachtung der Preisentwicklung deutscher Gewerbeimmobilien bereit. Für die operative Standortbewertung sollten solche übergeordneten Indikatoren durch regionale Marktdaten und konkrete Vergleichsangebote ergänzt werden.

Marktindikatoren sind möglichst als Zeitreihe zu betrachten. Einzelwerte können durch kurzfristige Transaktionen oder Sondereffekte verzerrt sein. Erst die Entwicklung über mehrere Perioden macht strukturelle Veränderungen zuverlässig sichtbar.

Der Büroimmobilienmarkt beeinflusst den Wert eigener Verwaltungsgebäude, die Kosten angemieteter Flächen und die Möglichkeiten zur Anpassung des Standortportfolios. Für Banken und Versicherungen betrifft dies nicht nur Hauptverwaltungen, sondern auch Regionalstandorte, Schulungsflächen, Backoffice-Einheiten und spezialisierte Betriebsstandorte.

Eine fundierte Analyse muss sowohl die quantitative Verfügbarkeit als auch die qualitative Eignung von Büroflächen berücksichtigen. Ein hoher Leerstand bedeutet nicht automatisch, dass geeignete Flächen verfügbar sind. Entscheidend sind unter anderem Gebäudezustand, Flächenzuschnitt, technische Ausstattung, Sicherheitsanforderungen, Barrierefreiheit, Anpassungsfähigkeit und wirtschaftlicher Betriebsaufwand.

Neben der Grundmiete sind Nebenkosten, Ausbaukosten, Umzugskosten, technische Anpassungen und erforderliche Investitionen zu berücksichtigen. Für einen belastbaren Vergleich sollte daher nicht nur die Miete je Quadratmeter, sondern die gesamte standortbezogene Kostenbelastung bewertet werden.

Bei eigenen Immobilien sind zusätzlich Instandhaltungsrückstand, Modernisierungsbedarf, Flächeneffizienz und mögliche Drittverwendungsfähigkeit zu prüfen. Ein Objekt kann einen guten bilanziellen Wert aufweisen, gleichzeitig jedoch hohe zukünftige Investitionen oder eine geringe Marktgängigkeit besitzen.

Marktinformationen zeigen, ob Flächen erweitert, reduziert, verlagert oder neu angemietet werden können. Sie unterstützen außerdem den strukturierten Vergleich zwischen:

• Verbleib am bestehenden Standort,

• Verlängerung oder Neuverhandlung eines Mietvertrags,

• teilweiser Untervermietung,

• Umzug in eine andere Immobilie,

• Ankauf eines Objekts,

• Verkauf und anschließender Rückanmietung,

• Zusammenlegung mehrerer Standorte.

Für jede Alternative sind Flächenbedarf, Vertragslaufzeit, Investitionskosten, Betriebsaufwand, Umsetzungsrisiko und langfristige Anpassungsfähigkeit zu bewerten. Die Marktanalyse liefert dabei die externe Vergleichsbasis. Die endgültige Entscheidung erfordert zusätzlich interne Nutzungs-, Kosten- und Strategiedaten.

Filialen verbinden Immobilienfunktion, Kundenkontakt und regionale Präsenz. Ihre Marktanalyse muss daher sowohl die Immobilie als auch die zukünftige Bedeutung des Standorts betrachten. Eine rein immobilienwirtschaftliche Bewertung greift zu kurz, weil Lage, Sichtbarkeit, Erreichbarkeit und Kundenfrequenz unmittelbar mit der Funktion des Standorts verbunden sind.

Gleichzeitig darf die strategische Bedeutung eines Standorts nicht von seinen technischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen getrennt werden. Hoher Investitionsbedarf, ungünstige Flächenzuschnitte, Sicherheitsmängel oder eingeschränkte Barrierefreiheit können die langfristige Nutzbarkeit begrenzen.

Die Kriterien sollten gewichtet werden. Für einen Beratungsstandort können Erreichbarkeit, Diskretion und Terminflächen wichtiger sein als eine sehr hohe Laufkundschaft. Bei einem Selbstbedienungsstandort stehen dagegen Sichtbarkeit, Zugänglichkeit, Sicherheit und technische Verfügbarkeit im Vordergrund.

Facility-Management-Daten zu Betriebskosten, Flächenzustand, Störungen, Energieverbrauch, Betreiberpflichten und Investitionsbedarf ergänzen die externen Marktinformationen. Dadurch wird erkennbar, ob ein Standort nicht nur marktseitig attraktiv, sondern auch langfristig wirtschaftlich und sicher betreibbar ist.

Für die Standortbewertung sollten insbesondere folgende interne Informationen einbezogen werden:

• jährliche Betriebs- und Instandhaltungskosten,

• technische Restnutzungsdauer wichtiger Anlagen,

• offene Mängel und Instandhaltungsrückstände,

• geplante Modernisierungs- und Umbaukosten,

• Flächenauslastung und funktionale Eignung,

• Anforderungen an Sicherheit und Zugangskontrolle,

• Barrierefreiheit und Kundenkomfort,

• Vertragslaufzeiten, Kündigungsfristen und Rückbaupflichten.

Durch die Verbindung von Markt-, Nutzungs- und FM-Daten entsteht eine Gesamtbetrachtung, die Standortqualität, strategische Relevanz und Lebenszykluskosten zusammenführt.

Die Filialnetzanalyse untersucht Anzahl, räumliche Verteilung, Funktion und Veränderung physischer Bankstandorte. Dabei werden Schließungen, Zusammenlegungen, Neueröffnungen, Verlagerungen und neue Standortformate betrachtet.

Vor Beginn der Analyse muss festgelegt werden, welche Standorte als Filiale gelten. Vollservice-Filialen, reine Beratungsstandorte und Selbstbedienungsstandorte dürfen nicht ohne Kennzeichnung zusammengefasst werden. Andernfalls können Rückgänge oder Verschiebungen im Filialnetz falsch interpretiert werden.

Die Analyse sollte sowohl das eigene Filialnetz als auch die Entwicklung des Gesamtmarkts betrachten. Der Marktvergleich zeigt, ob die eigene Standortstruktur einem allgemeinen Trend folgt oder sich bewusst davon unterscheidet.

Weitere relevante Auswertungen sind Kosten je Quadratmeter, Investitionsbedarf je Standort, Kundenkontakte je Öffnungsstunde und Anteil nicht ausgelasteter Flächen. Solche Kennzahlen müssen jedoch im Zusammenhang betrachtet werden. Eine geringe Kundenfrequenz kann bei einem spezialisierten Beratungsstandort sachgerecht sein, während sie bei einem klassischen Servicepunkt auf strukturellen Anpassungsbedarf hinweist.

Die Deutsche Bundesbank dokumentiert die Entwicklung des deutschen Bankstellennetzes jährlich. In der Betrachtung für 2025 werden Digitalisierung, Kostendruck und verändertes Kundenverhalten als wesentliche Einflussfaktoren auf die weitere Verringerung inländischer Zweigstellen genannt.

Für das Facility Management ist besonders relevant, wann Veränderungen des Filialnetzes in konkrete Immobilienmaßnahmen überführt werden. Standortentscheidungen müssen frühzeitig mit Mietvertragsfristen, Rückbauverpflichtungen, Vermarktungszeiten und Investitionsplanungen abgestimmt werden.

Für jedes Format ist ein eindeutiges funktionales Anforderungsprofil erforderlich. Dieses beschreibt unter anderem Flächengröße, Anzahl der Beratungsräume, Diskretionsanforderungen, technische Infrastruktur, Sicherheitsniveau, Zugangszeiten, Nebenflächen und betriebliche Betreuung.

Die Veränderung der Filialformate beeinflusst Flächengröße, Lageanforderungen, Mietniveau, technische Ausstattung und Betreiberkonzept. Marktanalysen müssen deshalb nicht nur die Zahl der Standorte, sondern auch deren Funktion und Leistungsumfang berücksichtigen.

Eine Verringerung der durchschnittlichen Filialfläche kann beispielsweise auf effizientere Raumkonzepte, eine stärkere Beratungsorientierung oder die Trennung von Service- und Beratungsfunktionen zurückzuführen sein. Sie ist daher nicht automatisch als reine Kostensenkung zu interpretieren.

Aus Sicht des Facility Managements verändern neue Formate insbesondere:

• Anforderungen an Zutritt und Öffnungszeiten,

• technische Überwachung und Störungsbearbeitung,

• Sicherheits- und Bargeldkonzepte,

• Reinigungs- und Instandhaltungsleistungen,

• Flächenaufteilung und Möblierung,

• IT- und Kommunikationsinfrastruktur,

• Rückbau- und Anpassungsmöglichkeiten.

Vor einer flächendeckenden Umsetzung sollte ein neues Filialformat an ausgewählten Standorten getestet und anhand von Kosten, Nutzererfahrung, Betriebsstabilität und Flächeneffizienz bewertet werden.

Immobilienmärkte und Filialnetze entwickeln sich nicht einheitlich. Großstädte, Mittelzentren und ländliche Regionen unterscheiden sich hinsichtlich Mietniveau, Flächenangebot, Kundenstruktur, Erreichbarkeit, Standortdichte und Nachnutzbarkeit.

Auch innerhalb einer Stadt können erhebliche Unterschiede bestehen. Zentrale Geschäftslagen, Stadtteilzentren, Bürostandorte und periphere Lagen weisen unterschiedliche Preisniveaus, Frequenzen und Flächenqualitäten auf. Daher ist eine regionale Analyse stets durch eine Betrachtung des konkreten Teilmarkts und der Mikrolage zu ergänzen.

Die Matrix dient als Ausgangspunkt und darf nicht als pauschale Bewertung verstanden werden. Ein gut erreichbares Mittelzentrum kann für ein Institut strategisch bedeutender sein als ein kostenintensiver Großstadtstandort. Ebenso kann ein ländlicher Standort trotz geringer Kundenfrequenz eine wichtige Versorgungsfunktion erfüllen.

Regionale Vergleiche zeigen, ob ein Standort marktgerecht dimensioniert ist und welche Alternativen für Verlagerung, Zusammenlegung oder Flächenanpassung bestehen.

Für die Entscheidung sollten mindestens folgende Aspekte zusammengeführt werden:

• regionale Marktattraktivität,

• strategische Bedeutung des Einzugsgebiets,

• Kunden- und Beschäftigtenerreichbarkeit,

• aktuelle und zukünftige Flächennachfrage,

• Miet- und Betriebskosten,

• Investitionsbedarf,

• Verfügbarkeit geeigneter Alternativflächen,

• Nachnutzbarkeit des bestehenden Standorts,

• erwartete Umsetzungs- und Vermarktungsdauer.

Das Ergebnis sollte nicht nur eine Rangfolge der Standorte darstellen, sondern den konkreten Handlungsbedarf benennen. Mögliche Einstufungen sind beispielsweise Halten, Optimieren, Verkleinern, Verlagern, Zusammenlegen oder Aufgeben.

Die Trends wirken häufig gleichzeitig. Eine geringere Flächennachfrage kann beispielsweise mit höheren Qualitätsanforderungen verbunden sein. Das Institut benötigt dann insgesamt weniger Fläche, stellt an die verbleibenden Standorte jedoch höhere Anforderungen hinsichtlich Flexibilität, Technik, Erreichbarkeit und Aufenthaltsqualität.

Für das Facility Management ist entscheidend, Trends in konkrete Auswirkungen auf Verträge, Flächen, technische Anlagen, Dienstleistungen und Investitionsbudgets zu übersetzen.

Kurzfristige Schwankungen bei Preisen, Mieten, Leerständen oder Transaktionen müssen von langfristigen strukturellen Veränderungen getrennt werden. Strategische Immobilienentscheidungen sollten grundsätzlich auf mehrjährigen Entwicklungen beruhen.

Eine kurzfristige Verringerung des Transaktionsvolumens kann beispielsweise durch eine vorübergehende Marktunsicherheit verursacht sein, ohne dass die langfristige Standortnachfrage sinkt. Ein über mehrere Jahre steigender Leerstand in Verbindung mit längeren Vermarktungszeiten und sinkendem Flächenumsatz deutet dagegen eher auf eine strukturelle Veränderung hin.

Zur Trendbewertung sollten folgende Elemente genutzt werden:

• mehrjährige Zeitreihen,

• Vergleich mit ähnlichen Regionen und Teilmärkten,

• Trennung von Angebots- und Abschlussdaten,

• Analyse von Neubau- und Modernisierungsaktivitäten,

• Beobachtung der Filialformate,

• Entwicklung interner Flächennutzung und Standortkosten,

• dokumentierte Schwellenwerte für Handlungsbedarf.

Jeder identifizierte Trend sollte mit einer Einschätzung seiner Eintrittswahrscheinlichkeit, seiner möglichen Dauer und seiner Auswirkungen auf das Portfolio versehen werden.

Ergänzend sollten externe Gebäudequalitäten mit dem technischen Zustand eigener Immobilien, regionale Betriebskostenniveaus mit den eigenen Kosten und marktübliche Vertragskonditionen mit bestehenden Mietverträgen verglichen werden.

Abweichungen sind zu erklären. Eine Vertragsmiete unter dem Marktniveau kann wirtschaftlich vorteilhaft sein, aber auch mit einer langen Restlaufzeit, hohen Betriebskosten oder eingeschränkter Flächenqualität verbunden sein. Umgekehrt kann eine überdurchschnittliche Miete durch hohe Flexibilität, geringe Investitionskosten oder eine strategisch besonders wichtige Lage gerechtfertigt sein.

Markt- und Portfoliodaten benötigen dieselben räumlichen Abgrenzungen, Flächendefinitionen und Betrachtungszeiträume. Nur dann lassen sich Marktposition und Handlungsbedarf eines Standorts verlässlich bestimmen.

Insbesondere sind folgende Definitionen zu vereinheitlichen:

• Brutto- oder Nettogrundfläche,

• Mietfläche und tatsächlich nutzbare Fläche,

• Grundmiete oder Gesamtmietbelastung,

• Angebotsmiete oder Vertragsmiete,

• monatlicher oder jährlicher Bezugszeitraum,

• nominale oder preisbereinigte Werte,

• Filialtyp und Leistungsumfang,

• Stadtgebiet, Teilmarkt oder Mikrolage.

Jeder Datensatz sollte einen eindeutigen Stichtag, eine verantwortliche Stelle und eine dokumentierte Herkunft aufweisen. Veränderungen an Definitionen oder Berechnungsmethoden müssen nachvollziehbar festgehalten werden, damit Zeitreihen nicht unbemerkt an Aussagekraft verlieren.

Für jedes Szenario sind klare Annahmen festzulegen. Hierzu gehören Betrachtungszeitraum, erwartete Kostenentwicklung, Flächenbedarf, Anzahl der Standorte und mögliche Marktreaktionen. Die Annahmen müssen intern abgestimmt und regelmäßig überprüft werden.

Ein Szenario ist keine Prognose, sondern eine strukturierte Darstellung möglicher Entwicklungen. Es soll zeigen, welche Entscheidungen unter veränderten Rahmenbedingungen erforderlich wären.

Szenarien machen sichtbar, wie Marktveränderungen den Flächenbedarf, die Immobilienkosten und die Struktur des Filialnetzes beeinflussen können. Sie unterstützen die Vorbereitung alternativer Handlungswege und reduzieren die Abhängigkeit von einer einzigen Planungsannahme.

Für jedes Szenario sollten mindestens folgende Ergebnisse dargestellt werden:

• erwarteter Flächenbedarf,

• Anzahl und Funktion der Standorte,

• Miet- und Betriebskosten,

• Investitions- und Rückbaubedarf,

• mögliche Verwertungs- oder Vermietungszeiträume,

• personelle und organisatorische Auswirkungen,

• erforderliche Entscheidungszeitpunkte,

• Auslöser für einen Wechsel der Strategie.

Geeignet ist die Unterscheidung zwischen einem Basisszenario, einem Szenario mit erhöhtem Kostendruck und einem Szenario mit stärkerer struktureller Veränderung. Die Auswirkungen sollten sowohl auf Portfolioebene als auch für besonders relevante Einzelstandorte ausgewiesen werden.

Das Dashboard sollte unterschiedliche Managementebenen unterstützen. Eine Übersichtsseite zeigt die wichtigsten Veränderungen, Risiken und Handlungsfelder. Detailansichten ermöglichen die Auswertung einzelner Regionen, Teilmärkte oder Standorte.

Jede Kennzahl benötigt eine eindeutige Definition, einen Datenstand und eine verantwortliche Stelle. Veraltete oder unvollständige Daten müssen sichtbar gekennzeichnet werden.

• Zeitreihe zur Entwicklung von Immobilienpreisen und Mieten: Zeigt langfristige Veränderungen und mögliche Wendepunkte.

• Karte zur regionalen Verteilung der Filialstandorte: Macht Standortkonzentrationen, Versorgungslücken und regionale Überschneidungen sichtbar.

• Balkendiagramm zu Filialeröffnungen und -schließungen: Stellt Umfang und Richtung der Netzveränderung je Zeitraum dar.

• Standortmatrix aus Marktattraktivität und strategischer Bedeutung: Unterstützt die Priorisierung von Halte-, Investitions- und Verwertungsentscheidungen.

• Ampeldarstellung für den marktbezogenen Handlungsbedarf: Kennzeichnet Standorte mit normalem, erhöhtem oder akutem Prüfbedarf.

Ampelfarben und Bewertungen müssen durch dokumentierte Schwellenwerte hinterlegt sein. Eine rote Einstufung darf nicht allein auf einer einzelnen Kennzahl beruhen. Sie sollte aus einer Kombination relevanter Markt-, Kosten-, Nutzungs- und Zustandsdaten entstehen.

Das Dashboard sollte außerdem Filter für Region, Standorttyp, Eigentumsform, Filialformat und Betrachtungszeitraum enthalten. Dadurch können allgemeine Entwicklungen von standortspezifischen Besonderheiten getrennt werden.

Datenquellen aktualisieren → Marktindikatoren auswerten → Filialnetzentwicklung prüfen → Standorte vergleichen → Trends bewerten → Entscheidungsbedarf dokumentieren

Der Analysezyklus sollte organisatorisch verankert und mit der Budget-, Investitions-, Flächen- und Portfolioplanung abgestimmt werden.

• Datenquellen aktualisieren: Externe Marktinformationen und interne Portfolioangaben werden auf Vollständigkeit und Aktualität geprüft.

• Marktindikatoren auswerten: Preise, Mieten, Leerstände, Angebot, Nachfrage und Vermarktungszeiten werden analysiert.

• Filialnetzentwicklung prüfen: Veränderungen der eigenen und der marktweiten Standortstruktur werden erfasst.

• Standorte vergleichen: Marktposition, Kosten, Nutzung, Zustand und strategische Bedeutung werden zusammengeführt.

• Trends bewerten: Kurzfristige Veränderungen werden von strukturellen Entwicklungen getrennt.

• Entscheidungsbedarf dokumentieren: Handlungsoptionen, Prioritäten, Verantwortlichkeiten und Termine werden festgelegt.

Für wesentliche Standorte sollte ein definierter Eskalationsprozess bestehen. Dieser wird beispielsweise ausgelöst, wenn Mietverträge auslaufen, Kosten deutlich vom Markt abweichen, hohe Investitionen erforderlich werden oder die Standortnutzung dauerhaft unter einen festgelegten Schwellenwert fällt.

In dynamischen Teilmärkten oder bei bevorstehenden Vertragsentscheidungen können kürzere Intervalle erforderlich sein. Bei langfristig stabilen Standorten ist eine anlassbezogene Vertiefung häufig ausreichend, sofern die grundlegenden Daten regelmäßig geprüft werden.

Für jede Marktinformation werden Quelle, Veröffentlichungsdatum, räumliche Abgrenzung, Bezugszeitraum und Datenstand festgehalten. Zusätzlich sollten Erhebungsmethode, verwendete Flächendefinition, mögliche Einschränkungen und die verantwortliche interne Stelle dokumentiert werden.

Die Bankstellenberichte und Bankstellenstatistiken der Deutschen Bundesbank bilden eine offizielle und regelmäßig fortgeschriebene Informationsgrundlage für das deutsche Bankstellennetz. Diese Daten sind mit institutseigenen Angaben zu Filialformaten, Flächen, Kosten, Kundenkontakten und Standortentscheidungen zu verknüpfen.

Eine vollständige Dokumentation umfasst mindestens:

• Bezeichnung und Herkunft des Datensatzes,

• Datum der Veröffentlichung und des internen Abrufs,

• geografischen und sachlichen Geltungsbereich,

• Bezugs- und Vergleichszeitraum,

• Definition der Kennzahlen,

• Datenqualität und bekannte Einschränkungen,

• vorgenommene Bereinigungen oder Umrechnungen,

• verantwortliche Organisationseinheit,

• abgeleitete Entscheidung und Prüfdatum,

• Versionsstand der Analyse.